Assurance de prêt immobilier : attention aux subtilités de la garantie décès

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La souscription à une assurance emprunteur est exigée par la banque dans le cadre d’un crédit immobilier. Cette couverture repose sur plusieurs garanties, la première étant celle qui intervient en cas de décès de l’emprunteur avant le terme du prêt. Quelles sont les conditions de la garantie décès et les subtilités qui l’entourent ?

La garantie décès : une couverture obligatoire

Souscrire une assurance de prêt immobilier n’est pas une obligation légale mais dans les faits, aucune banque ne prêtera sans cette protection qui intervient si l’emprunteur ne peut assumer sa dette dans des situations bien précises. Quel que soit le projet immobilier, achat de la résidence principale, d’un logement secondaire ou d’un investissement locatif, l’assurance a pour finalité de rembourser le prêteur dans le cas où l’emprunteur est victime d’un aléa de la vie le privant de ressources pour s’acquitter des mensualités.

Le décès est le premier sinistre couvert par l’assurance de prêt immobilier. La garantie décès est la couverture socle de tout contrat d’assurance emprunteur. Sans cette garantie, il n’est pas possible de souscrire les autres garanties (dépendance totale, invalidité permanente et incapacité de travail).

Attention : la garantie décès est toujours associée à la garantie PTIA (Perte Totale et Irréversible d’Autonomie) qui couvre la dépendance à 100% nécessitant la présence d’un tiers pour les gestes du quotidien.

Les conditions de la garantie décès

La limite d’âge pour souscrire à la garantie décès varie selon l’assureur. Les contrats bancaires fixent cette limite à 65 ans, voire 70 ans, tandis que les contrats externes vont jusqu’à 80 ou 85 ans. Les prêts immobiliers octroyés à cet âge restent très marginaux voire inexistants, il faut l’avouer.

Une autre limite d’âge est imposée. La garantie décès cesse automatiquement quand le prêt est soldé, et par défaut, à 75 ans pour les contrats bancaires et à 90 ans pour certains contrats alternatifs. Il faut donc vérifier la limite de couverture de la garantie décès dans les conditions générales du contrat au cas où le solde du crédit interviendrait au-delà.

Attention : certains contrats appliquent un délai de carence, le décès n’est alors couvert qu’après expiration de ce délai d’attente.

Choisir sa garantie décès

Le marché de l’assurance emprunteur se partage entre les bancassureurs et les prestataires alternatifs. Tout emprunteur a le droit de faire jouer la concurrence et de souscrire le contrat d’assurance de prêt qui lui convient, dès lors qu’il présente une équivalence de garanties avec l’offre bancaire. Ce libre choix est une opportunité à saisir pour bien maîtriser le coût de son assurance emprunteur : les contrats externes sont jusqu’à 60% moins chers que les contrats groupe bancaires.

En comparant les assurances de prêt immobilier, vous constaterez les économies potentielles, à couverture équivalente. Au-delà de l’aspect financier, les contrats alternatifs sont plus protecteurs grâce à des garanties plus étendues, en particulier la garantie décès qui peut couvrir jusqu’aux 90 ans de l’emprunteur.

La mise en jeu de la garantie décès

La garantie décès vise à rembourser la banque dans le cas où l’emprunteur décède en cours de prêt. Elle protège ainsi les ayants droit qui sont déchargés de la dette et héritent du bien immobilier qui tombe dans la succession.

Si l’emprunt est contracté seul, l’assureur prend en charge le capital restant dû. La famille devra fournir l’acte de décès à l’assureur et à la banque. Toutes les causes de décès ne sont pas couvertes par l’assurance (voir exclusions plus bas).

En cas d’emprunt à deux, le champ d’action de la garantie décès est limité à la quotité souscrite. Explications.

L’assurance couvre la totalité du montant emprunté. En présence de deux emprunteurs, la quotité minimale est donc de 100%, répartie de manière équilibrée ou disparate sur les deux têtes. Pour une protection optimale, l’addition des deux quotités peut aller jusqu’à 200% : chacun est couvert pour la totalité du capital. L’emprunteur qui dispose de meilleurs revenus souscrit la quotité d’assurance de prêt la plus élevée pour épargner financièrement le co-emprunteur en cas de mise en œuvre des garanties.

Avec une quotité à 100% sur chaque tête, le co-emprunteur survivant n’a plus rien à rembourser. Si le défunt a souscrit une quotité à 50%, l’assureur verse à la banque 50% du capital restant dû et le co-emprunteur doit continuer d’assumer le remboursement du prêt pour la moitié restante.

Attention : la quotité s’applique uniformément sur toutes les garanties ; il ne peut y avoir de quotité différente en fonction de chaque garantie.

Les exclusions de la garantie décès

Les contrats d’assurance emprunteur ne couvrent jamais tous les sinistres. Certaines situations jugées à risques accrus sont en effet exclues des garanties dans tous les contrats :

les faits volontaires de l’assuré : délit, crime, fraude, tentative d’escroquerie, consommation de drogues ou de médicaments non prescrits, alcoolisme
les conséquences des faits de guerre (civile ou étrangère), d’émeutes, d’actes de terrorisme, de sabotage, d’explosions nucléaires
le suicide.

S’agissant du suicide, l’article L.132-7 du code des assurances précise que « l’assurance en cas de décès est de nul effet si l’assuré se donne volontairement la mort au cours de la première année du contrat ». Le texte indique toutefois que la suicide est couvert dès la souscription de l’assurance emprunteur si le prêt contracté finance l’achat de la résidence principale à concurrence de 120 000€.

Au-delà de ces exclusions générales, les assurances emprunteur appliquent des exclusions particulières. Parmi elles, les plus courantes sont :

la pratique d’un sport dangereux (parachutisme, voltige aérienne, plongée sous-marine, alpinisme, etc.)
l’exercice d’une profession à risques (pompier, agent de sécurité, militaire sur le terrain, convoyeur de fonds, personne qui manipule des produits toxiques, guide de haute montagne, couvreur, etc.)
les suites ou conséquences d’une maladie ou d’une invalidité qui n’aurait pas été déclarée dans le questionnaire de santé (fausse déclaration qui équivaut à une fraude à l’assurance)
les affections dorsales et les pathologies psychiatriques et psychologiques (dites maladies non objectivables ou MNO).

Certains contrats proposent le rachat de certaines exclusions (MNO, sports à risques) moyennant une surprime. Il existe par ailleurs des contrats spécifiquement dédiés pour les métiers à risques. Si le décès résulte d’un risque couvert grâce au rachat d'exclusion, la garantie décès s’applique à hauteur de la quotité souscrite.

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En témoignent les prix toujours orientés à la baisse dans les plus grandes villes de France, également sur l'ensemble du territoire. Marseille et Nice sont les deux exceptions notables en affichant une légère hausse des valeurs. Pas d'effet printemps sur les prix, même si la demande se redresse quelque peu en avril. Les délais de vente se raccourcissent timidement, ce qui n'indique nullement un retour massif des acheteurs. Le délai moyen de transaction est toujours supérieur de 17 jours à ce qu'il était il y a un an. Un autre chiffre marquant illustre bel et bien que le marché s'enfonce dans la crise au premier trimestre 2024 : la production de crédits immobiliers est en retrait de -37% par rapport à mai 2023. Les professionnels attendent avec fébrilité la prochaine réunion de la Banque Centrale Européenne. L'institution devrait, sauf mauvaise surprise de dernière minute, annoncer une baisse de ses taux directeurs qui permettrait d'accélérer le recul des taux d'intérêts déjà acté par les banques commerciales. Il faudra toutefois encore plusieurs mois pour que le pouvoir d'achat immobilier s'améliore significativement. Grâce à la baisse des taux d'emprunt depuis janvier 2024, couplée au repli des prix immobiliers et à la progression des revenus des ménages, le pouvoir d'achat immobilier s'est apprécié d'un tiers par rapport à janvier 2022. L'obstacle majeur auquel sont confrontés les emprunteurs reste la norme d'octroi du Haut Conseil de Stabilité Financière qui limite le taux d'endettement à 35% des revenus nets (assurance de prêt incluse) et la durée de remboursement à 25 ans. Une proposition de loi visant à modifier les règles avait été examinée fin avril dernier, mais elle a été retirée face à la vive opposition. La réforme du crédit immobilier fait spchitt au grand dam de tous les acteurs du marché, qui voient dans le refus catégorique de la Banque de France un aveuglement au dogme qui dépasse la logique du terrain. Pour emprunter en mai 2024, l'apport personnel reste une condition sine qua non (au moins 10%, pouvant aller jusqu'à 30% du montant de l’opération selon les banques). Combien de mètres carrés en plus en changeant d’assurance en mai 2024 ? Bien choisir son assurance emprunteur est une des clefs pour réduire le coût de son crédit immobilier. Rappelons que vous avez le choix de refuser l'assurance proposée par la banque et le droit de souscrire une offre alternative plus compétitive, dès lors qu'elle présente un niveau au moins équivalent de garanties. Si vous n'avez pu souscrire l'assurance de votre choix au moment de la demande de crédit, vous pouvez vous rattraper dans un deuxième temps grâce à la loi Lemoine. Le gain généré par le changement d’assurance emprunteur est suffisamment significatif dans la majorité des villes pour justifier pleinement la démarche. Non seulement, la délégation d’assurance de prêt immobilier permet d’acquérir des mètres carrés en plus, mais elle reste, dans de nombreuses situations, la solution pour optimiser son dossier. Le gain potentiel reste anecdotique à Paris à cause de la cherté de l’immobilier. Ailleurs, où le coût du mètre carré est entre 2 et 8 fois moins onéreux, vous pouvez financer entre 1,95 m2 (Nice) et près de 7,62 m2 (Saint-Etienne) supplémentaires en optant pour un contrat individuel auprès d’un assureur alternatif (profil 1). Grâce à l’économie sur l’assurance, vous pouvez acquérir la surface nécessaire pour une pièce destinée à accueillir des toilettes, voire une salle de bain. Avec un gain de 10 000€ grâce à l’assurance emprunteur, il est peut-être envisageable de viser un bien avec espace extérieur (jardin, balcon ou terrasse). Dans notre deuxième exemple, vous pouvez acheter entre 2,33 m2 (Paris) et 16,46 m2 (Saint-Étienne) supplémentaires, 9 m2 étant la surface moyenne d’une chambre standard et 12 m2 celle d’une cuisine. Quant au profil 3, compte tenu de la somme empruntée élevée, l’économie générée par la délégation d’assurance est colossale à 44 800€ si l'on retient l'option d'une quotité à 50% sur chaque tête. Elle permet de gagner jusqu’à 34 m2 (Saint-Étienne), soit la surface d’un studio, et près de 5 m2 à Paris. Vive la loi Lemoine ! L'assurance emprunteur, c'est le coût caché de votre crédit immobilier. On l'oublie, alors qu'elle pèse en moyenne entre 20% et 40% du coût global. Si vous n'avez pu souscrire à l'assurance de votre choix lors de votre demande de financement, la réglementation vous permet de changer de scénario en cours de prêt. La loi Lemoine donne l'opportunité tout emprunteur de renoncer à un contrat trop cher et/ou mal adapté dès la signature de l’offre de prêt, sans attendre une quelconque date d’échéance. La substitution du contrat se fait par une offre alternative à garanties équivalentes. Le changement d'assurance emprunteur permet d'optimiser tarifs et garanties. Le gain que vous pouvez réaliser grâce au changement d'assurance emprunteur est d’autant plus élevé que la somme empruntée est importante et que l'opération intervient rapidement après la signature de l'offre de prêt, le coût de l’assurance prêt immobilier tant calculé sur le capital restant dû.

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Immobilier printemps 2024 : prix en baisse dans les 20 plus grandes villes de France

Le marché immobilier est toujours à la peine et l’effet printemps se révèle bien frileux en 2024. Si la demande repart timidement, les prix restent orientés à la baisse comme en témoignent les chiffres du dernier baromètre SeLoger/Meilleurs Agents. La norme d’octroi du crédit immobilier demeure un frein à l’accès à la propriété, la baisse modérée des prix des logements n’étant pas suffisante pour resolvabiliser les ménages emprunteurs. Voici l’évolution des prix dans les 20 plus grandes villes de France et le point sur les contraintes réglementaires qui n’en finissent pas de peser sur le marché. Léger repli des prix de l’immobilier ancien Selon les données des portails SeLoger et Meilleurs Agents, les prix de l’immobilier ancien accusent une baisse moyenne de 0,9% depuis le début de l’année 2024 dans les 50 villes françaises qui comptent le plus d’habitants. Les valeurs reculent en moyenne de 0,3% pour les maisons et de 0,8% pour les appartements. Nous détaillons ici les prix des appartements et des maisons pour les 20 plus grandes d’entre elles. Prix moyen au mètre carré (prix net vendeur au 1er mai 2024) : Villes Prix appartements Évolution à 3 mois Prix maisons Évolution à 3 mois Paris 9 259 € -1,5 % 9 875 € N/A Marseille 3 544 € 1,1 % 4 607 € -0,2 % Lyon 4 782 € -2,6 % 5 865 € -1,4 % Toulouse 3 397 € -0,1 % 4 245 € 1,4 % Nice 5 122 € 2,1 % 7 192 € 4,7 % Nantes 3 511 € -2,4 % 4 288 € 2,3 % Montpellier 3 560 € -0,1 % 4 455 € 4,2 % Strasbourg 3 718 € -2,7 % 3 405 € -4,5 % Bordeaux 4 418 € 0,7 % 5 273 € 2,8 % Lille 3 549 € -2,4 % 3 164 € 1,2 % Rennes 3 942 € 2,1 % 5 095 € -4,5 % Toulon 3 310 € 2,7 % 4 142 € 1,2 % Reims 2 643 € 2,7 % 3 087 € 1,7 % Saint-Étienne 1 312 € -3,3 % 1 924 € 0,7 % Le Havre 2 193 € -3,5 % 2 586 € 1,3 % Dijon 2 536 € -0,4 % 3 352 € -1,0 % Grenoble 2 973 € -3,1 % 3 370 € -4,6 % Angers 3 128 € -0,2 % 33 17 € 2,5 % Villeurbanne 3 717 € -4,2 % 4 528 € -1,4 % Nîmes 2 195 € 4,0 % 2 784 € -0,5 % Source SeLoger/Meilleurs Agents À Paris, où la baisse des prix se poursuit sans interruption depuis un an, la tendance est très nette sur les 3 derniers mois, à -1,5%. Selon les projections des notaires, les prix devraient continuer à refluer d’ici l’été 2024 en Île-de-France, l’effet JO Paris 2024 sur l’immobilier n’étant pas encore visible, si tant est qu'il se produise. Des conditions de crédit immobilier toujours difficiles La tendance des prix immobiliers à la baisse indique que la demande manque de tonus. L’achat immobilier reste au rang des velléités pour bon nombre de ménages qui attendent un repli plus marqué des taux d’intérêts. Entre décembre 2021 et décembre 2023, le taux moyen sur 20 ans a plus que quadruplé, passant de 1% (hors assurance emprunteur et coût des sûretés) à 4,50%. La descente s’est amorcée en ce début d’année en raison de la stabilité des conditions monétaires en zone euro. Aujourd’hui, on s’endette sous les 4% sur 20 ans et le mouvement baissier devrait se poursuivre dans le sillage de la prochaine décrue des taux directeurs de la Banque Centrale Européenne, une première depuis juillet 2022. Pouvoir d’achat immobilier à la peine Toutefois, l’évolution des taux d’emprunt depuis février 2022 n’est pas compensée par une baisse des prix dans les mêmes proportions. Le pouvoir d’achat tarde à retrouver les niveaux d’il y a deux ans. Il s’améliore quand même d’un tiers par rapport à ce qu’il a perdu depuis début 2022 grâce à l’effet conjugué de la baisse des taux et des prix ces quatre derniers mois, et de la progression des revenus. Mais les faits sont têtus. Le marché du crédit immobilier s’enfonce dans la crise au premier trimestre 2024. La production de crédits à l’habitat est en retrait de -37% par rapport à mai 2023. Normes du HCSF : frein au crédit immobilier Si les prix immobiliers demeurent encore trop élevés, cette situation ne doit pas occulter l’obstacle récurrent mis en place par le régulateur depuis janvier 2021. La double limite du taux d’endettement à 35% des revenus nets (assurance emprunteur comprise) et de la durée de remboursement à 25 ans (sauf exception dans le neuf et l’ancien avec travaux où l’amortissement peut aller jusqu’à 27 ans) s’applique à tous les dossiers, quel que soit le niveau de solvabilité de l’emprunteur. Cela signifie qu’un ménage disposant de revenus confortables ne peut s’endetter au-delà de la norme, alors qu'il affiche un reste à vivre suffisant, car la banque ne peut s’affranchir de la règle. Les espoirs de voir enfin évoluer cette norme aberrante ont rapidement été douchés par le retrait fin avril d’une proposition de loi œuvrant dans ce sens. La réforme du crédit immobilier fait pschitt. La maison brûle et le Haut Conseil de Stabilité Financière regarde ailleurs.

Pouvoir d’achat : 2 lois pour réduire le coût de votre assurance emprunteur

Les taux d’emprunt sont orientés à la baisse depuis janvier, mais le coût du crédit immobilier reste bien supérieur à ce qu’il était il y a deux ans. Mettez les banques en concurrence pour gagner quelques points, et surtout, n'oubliez pas de négocier l’assurance emprunteur. Appuyez-vous sur la loi Lagarde et la loi Lemoine pour réduire cette dépense et améliorer votre pouvoir d’achat. Loi Lagarde ou le libre choix de l’assurance emprunteur Difficile d’échapper à l’assurance emprunteur quand on souhaite obtenir le financement de son projet immobilier. Bien que la souscription à l’assurance ne relève pas d’une obligation légale, la banque l’exige pour se prémunir contre les défauts de paiement. La réglementation encadre l’assurance emprunteur, en termes d’accès et de couverture minimale. Assurance emprunteur : double protection L’assurance vise à protéger la banque contre les défaillances de l’emprunteur victime d’un accident de la vie. En cas de décès, d’invalidité ou d’incapacité de travail, l’assurance prend en charge tout ou partie des mensualités. Le prêteur est remboursé et l’emprunteur soulagé du poids financier si ses ressources ne lui permettent pas d’assumer sa dette. L’assurance de prêt immobilier repose sur des garanties obligatoires qui couvrent le décès et la perte totale et irréversible d’autonomie, et sur des garanties facultatives (incapacité et invalidité, voire perte d’emploi), définies par la banque en fonction du profil de l’emprunteur et de la nature de son projet. L’assurance fait partie des frais imposés lors d’une demande de prêt. Au même titre que les intérêts, les frais de dossier et la garantie (hypothèque ou caution), elle est intégrée dans le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), indicateur du coût final du crédit immobilier. Choix du contrat d’assurance de prêt La banque peut-elle imposer son contrat d’assurance de prêt à l’emprunteur ? La réponse est catégorique : c’est non ! Depuis septembre 2010 et l’application de la loi Lagarde, la banque ne peut plus conditionner l’octroi du financement à la souscription à son assurance maison. Le libre choix du contrat est censé donner l’opportunité à l’emprunteur de comparer les offres afin de trouver une formule plus compétitive que celle de la banque. On parle alors de délégation d’assurance, à savoir faire appel à un prestataire concurrent pour garantir son prêt. À couverture au moins de même niveau, condition sine qua non pour que la banque accepte une assurance externe, les offres alternatives sont entre deux et quatre fois moins chères. Ce qui paraît simple sur le papier se révèle plus complexe sur le terrain en raison de la mauvaise grâce des bancassureurs à accepter la libéralisation du marché de l’assurance de prêt. Loi Lemoine ou le changement d’assurance de prêt facilité Le libre choix de l’assurance lors de la demande de prêt est toujours et encore difficile à mettre en œuvre. Les banques freinent toute tentative de délégation, contournant les dispositions réglementaires, voire en les bafouant. La solution est donc d’avoir la possibilité de changer de formule en cours de prêt. Le législateur introduit la loi Hamon en juillet 2014 : durant la première année du prêt immobilier, vous aviez le droit de résilier l’assurance et de la substituer par un contrat concurrent à niveau de garanties au moins équivalent. Le droit au changement a été élargi sur toute la durée de remboursement via l’amendement Bourquin de janvier 2018 : au-delà de la première année du prêt, l’assurance était substituable chaque année à date d’échéance. La délégation d’assurance ne progresse pas malgré cet arsenal réglementaire, les banques redoublant d’astuces pour contourner les lois, sans aucun scrupule à outrager les droits des emprunteurs. Les lois Hamon et Bourquin sont caduques depuis l’entrée en vigueur en 2022 d’un ultime dispositif. Changer d’assurance emprunteur à tout moment La loi Lemoine vient modifier la donne en autorisant tout emprunteur à changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment depuis le 1er septembre 2022. L’obstacle de la date d’échéance à respecter est enfin supprimé, les banques ne peuvent plus jouer sur cet élément pour contrer toute tentative de substitution. Vous pouvez désormais activer le levier de la concurrence quand vous le souhaitez, sans vous préoccuper du timing, pour payer votre assurance emprunteur au juste prix. En effet, l’illégale pression des banques en assurance emprunteur perdure. Depuis l’entrée en application de la loi Lemoine pour tous, en septembre 2022, la délégation d’assurance emprunteur en première intention cède du terrain : rares sont aujourd’hui les nouveaux crédits immobiliers à être couverts par une assurance alternative à celle de la banque. Le recours pour payer moins cher s’active dans un deuxième temps. Ménagez votre pouvoir d’achat en changeant de contrat Le changement d’assurance emprunteur permet d’optimiser tarifs et garanties. Sur le terrain financier, en substituant l’assurance bancaire par une formule externe à couverture au moins équivalente, vous pouvez réduire le coût de l’assurance jusqu’à 60%. Et qui dit assurance moins chère, dit crédit moins cher. À la question « vaut-il mieux renégocier le taux de crédit ou l’assurance emprunteur ? », la réponse penche plutôt pour l’assurance, les taux d’intérêts n’ayant pas encore reculé suffisamment. L’idéal serait de revoir les deux dépenses, mais pour rendre l’opération pertinente, il faudrait que le taux révisé ait baissé d’au moins 70 points de base par rapport au taux initial. L’assurance emprunteur ne dépend nullement du marché des taux. La baisse se joue sur le terrain de la concurrence, les offres alternatives étant jusqu’à trois fois moins chères que les contrats groupe bancaires. Exemple : Vous avez moins de 40 ans et êtes en bonne santé. Vous avez emprunté 250 000€ sur 20 ans au taux de 3,85% en avril 2024. Ce prêt est garanti par l’assurance bancaire au taux de 0,36% (taux moyen), soit une cotisation mensuelle de 75€ pour un coût total de 18 000€. En mai, vous comparez les offres et trouvez une assurance individuelle au taux de 0,09%. La cotisation tombe à 19€ par mois, et le coût total à 4 500€ : vous économisez 13 500€. Il suffit d’un geste simple pour économiser des centaines voire des milliers d’euros sur la durée restante de votre crédit : changer d’assurance emprunteur. Faites-vous accompagner par un courtier pour bien appréhender l’étendue des garanties et sélectionner le contrat compétitif qui répond aux exigences de la banque et à votre situation.

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