Immobilier : comment acheter à deux quand on vit en concubinage ?

L'achat immobilier en commun est un des grands projets de la vie d'un couple. Quand on n'est ni marié ni pacsé, cet acte comporte des risques en cas de séparation ou de décès d'un des deux. Voici les précautions à prendre quand on acquiert un logement en concubinage.

Rappel sur la définition de concubinage : aucun statut juridique ni fiscal

Longtemps, le droit français a ignoré les situations de concubinage, ne reconnaissant que le mariage comme statut officiel. Les choses ont heureusement évolué, le mariage est une des trois formes de couples reconnues par le droit avec :

l'union libre ou en concubinage,
le Pacs (Pacte civil de solidarité), une situation intermédiaire créée par la loi du 15 novembre 1999, définit comme "un contrat conclu entre deux personnes physiques majeures de sexe différent ou de même sexe, pour organiser leur vie commune".

Cette même loi apporte aussi une définition de l'union libre. Selon l'article 515-8 du Code civil, "le concubinage est une union de fait, caractérisée par une vie commune présentant un caractère de stabilité et de continuité, entre deux personnes, de sexe différent ou de même sexe, qui vivent en couple".

Le concubinage n'est subordonné à aucun formalisme, pas de cérémonie, ni de déclaration comme l'impose le mariage ou le Pacs, et la rupture se fait elle aussi sans forme, par décès ou séparation. Il est toutefois possible d'établir un certificat de vie commune ou de concubinage à la mairie par de simples justificatifs de domicile ou l’attestation de témoins. Ce document est utile notamment pour percevoir des aides sociales.

La question du patrimoine de chacun dans une situation de concubinage est centrale, mais elle a le mérite d'être simple. Les couples mariés peuvent choisir un des trois régimes matrimoniaux prévus par la loi, les couples pacsés peuvent soit conserver la propriété individuelle des biens que chacun achète, soit opter par convention pour le régime de l'indivision qui dure le temps que dure le Pacs.

En union libre, chacun conserve la propriété exclusive de ce qu'il achète ou reçoit, et en cas d'achat en commun, c'est le régime de l'indivision qui s'applique.

La question fiscale est elle aussi très importante : considérés par la loi comme des étrangers l'un pour l'autre, les concubins ne bénéficient d'aucune faveur fiscale, à défaut des couples mariés ou pacsés qui bénéficient du régime avantageux de la donation au dernier vivant. En cas de décès d'un des concubins, les parts reviennent à ses héritiers (enfants, parents, frères ou sœurs) et non à l'autre concubin, et si un testament a été rédigé, le survivant sera soumis au même régime fiscal que les tiers, c'est-à-dire qu'il sera taxé sur la part nette disponible au taux de 60%, après abattement de 1 594€.

L'achat d'un bien immobilier quand on vit en concubinage implique d'anticiper toutes les éventualités pour se protéger mutuellement.

Crédit immobilier et concubinage

Comme il n'y a aucun lien juridique entre deux concubins, ceux-ci n'ont aucun devoir ni aucun droit l'un envers l'autre. Cette absence de statut juridique a un avantage : il n'y aucune solidarité financière entre concubins, chacun doit assumer ses dettes contrairement aux couples mariés.

Dans le cadre de l'achat en commun d'un logement, les concubins ont deux options :

souscrire deux emprunts distincts, mais l'échec de l'obtention d'un des prêts va rendre caduque le compromis de vente conformément à la clause suspensive ;
souscrire un seul et même prêt, chacun ayant le statut de co-emprunteur.

Cette seconde solution est privilégiée par la banque, car les deux concubins sont solidairement responsables du remboursement de la totalité des sommes empruntées. Il est primordial que la quotité d'assurance emprunteur soit justement calibrée pour qu'en cas de décès ou d'invalidité d'un des deux, l'autre n'ait pas à assumer une mensualité supérieure à sa réelle capacité d'endettement.

L'achat du logement en indivision pour un couple en concubinage

En l'absence de règle juridique, les concubins doivent prévoir des aménagements pour gérer le patrimoine acheté en commun en cas de séparation ou de décès d'un des deux.

L'indivision s'applique de plein droit, c'est-à-dire par défaut, en dehors de toute précision dans l'acte de vente. Elle est aussi une solution amiable pour organiser le partage des biens indivis. Chaque acquéreur est propriétaire du bien à hauteur de sa participation financière, et dans le cadre d'un achat immobilier, elle est obligatoirement établie par convention chez un notaire et doit faire l'objet d'une publication au Service de publicité foncière.

La convention d’indivision permet d'indiquer la répartition de la participation financière de chacun, tenant compte des apports et des remboursements personnels du ou des prêts. Si les quote-parts sur le prix d'achat ne sont pas précisées, il existe une présomption d'acquisition à égalité (50/50).

Attention : favoriser son concubin en indiquant dans l'acte une répartition égalitaire alors que l'on finance la totalité ou la plus grande partie du bien immobilier peut être requalifié par l'administration fiscale en donation déguisée (droits taxés à 60%).

Conséquences de l'indivision en cas de séparation des concubins

Le régime de l'indivision a son revers : la vente du logement nécessite l'accord des deux concubins propriétaires. Si les deux parties s'entendent, chacun récupère le montant de la vente équivalent à sa quote-part ou l'un rachète la quote-part de l'autre et devient l'unique propriétaire du bien. Il devra alors assumer seul le remboursement du prêt restant dû.

S'il y a désaccord, le droit français prévoit que nul n'est tenu de rester dans l'indivision. En cas de séparation, l'un des concubins peut racheter la part de l'autre, à défaut, il est possible de saisir le Tribunal de Grande Instance pour procéder à la vente du bien, le partage se faisant selon la quote-part de chacun.

Conséquences de l'indivision en cas de décès d'un des concubins

Le concubin survivant est co-indivisaire avec les héritiers du concubin décédé. Comme nul ne peut être contraint de rester dans le régime de l'indivision, le bien acheté en commun est bien souvent vendu et le produit de la vente soumis au partage judiciaire.

Les concubins peuvent avoir prévu de se léguer mutuellement leur quota-part, mais ce legs devra respecter la réserve héréditaire et le concubin survivant s'acquitter d'importants droits de succession. En prévoyant un droit d'usage et d'habitation, ce qui permet au survivant d'occuper le logement à vie (sans la possibilité de le vendre ni de le louer), les droits de succession sont calculés à hauteur de 60% sur la valeur de l'usufruit qui va dépendre de l'âge du bénéficiaire (50% de la valeur du bien entre 51 et 60 ans, 40% entre 61 et 70 ans, etc.).

L'achat du logement en SCI

Le notaire qui réalise l'acte de vente peut aussi suggérer aux concubins d'acheter via une SCI (Société Civile Immobilière), un montage plus organisé que l'indivision, qui permet d'échapper en partie à la voracité de l'administration fiscale. La SCI permet également une traçabilité efficace de l'investissement réalisé par chacun et une meilleure prise en compte de ses investissements.

La SCI achète le logement et chaque concubin reçoit des parts sociales en proportion de sa part dans le capital social de la SCI. Les concubins rédigent librement les statuts de la SCI, ils peuvent ainsi se protéger l'un l'autre avec le démembrement croisé de propriété : chacun achète la moitié de parts de la SCI en nue-propriété et l'autre moitié en usufruit ; en cas de décès, le concubin survivant possède la pleine propriété de la moitié des parts et l'usufruit de l'autre moitié. Il peut ainsi rester dans le logement, les héritiers du concubin décédé ne conservant que la nue-propriété de la moitié des parts de la SCI.

La rédaction d'une clause d'agrément est l'autre précaution à prendre. Par la biais de cette clause, les statuts de la SCI prévoient que les héritiers du concubin décédé ne peuvent devenir propriétaires des parts sociales de la SCI qu'à la condition que le survivant donne son accord. Celui-ci peut s'opposer à la venue des héritiers dans la SCI, sous réserve d'acheter leurs parts.

En cas de séparation, la vente du bien est partagée en fonction des parts sociales de chacun.

Pour plus d'informations et de conseils sur l'acquisition de patrimoine, consultez notre guide complet sur l'achat immobilier !

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En témoignent les prix toujours orientés à la baisse dans les plus grandes villes de France, également sur l'ensemble du territoire. Marseille et Nice sont les deux exceptions notables en affichant une légère hausse des valeurs. Pas d'effet printemps sur les prix, même si la demande se redresse quelque peu en avril. Les délais de vente se raccourcissent timidement, ce qui n'indique nullement un retour massif des acheteurs. Le délai moyen de transaction est toujours supérieur de 17 jours à ce qu'il était il y a un an. Un autre chiffre marquant illustre bel et bien que le marché s'enfonce dans la crise au premier trimestre 2024 : la production de crédits immobiliers est en retrait de -37% par rapport à mai 2023. Les professionnels attendent avec fébrilité la prochaine réunion de la Banque Centrale Européenne. L'institution devrait, sauf mauvaise surprise de dernière minute, annoncer une baisse de ses taux directeurs qui permettrait d'accélérer le recul des taux d'intérêts déjà acté par les banques commerciales. Il faudra toutefois encore plusieurs mois pour que le pouvoir d'achat immobilier s'améliore significativement. Grâce à la baisse des taux d'emprunt depuis janvier 2024, couplée au repli des prix immobiliers et à la progression des revenus des ménages, le pouvoir d'achat immobilier s'est apprécié d'un tiers par rapport à janvier 2022. L'obstacle majeur auquel sont confrontés les emprunteurs reste la norme d'octroi du Haut Conseil de Stabilité Financière qui limite le taux d'endettement à 35% des revenus nets (assurance de prêt incluse) et la durée de remboursement à 25 ans. Une proposition de loi visant à modifier les règles avait été examinée fin avril dernier, mais elle a été retirée face à la vive opposition. La réforme du crédit immobilier fait spchitt au grand dam de tous les acteurs du marché, qui voient dans le refus catégorique de la Banque de France un aveuglement au dogme qui dépasse la logique du terrain. Pour emprunter en mai 2024, l'apport personnel reste une condition sine qua non (au moins 10%, pouvant aller jusqu'à 30% du montant de l’opération selon les banques). Combien de mètres carrés en plus en changeant d’assurance en mai 2024 ? Bien choisir son assurance emprunteur est une des clefs pour réduire le coût de son crédit immobilier. Rappelons que vous avez le choix de refuser l'assurance proposée par la banque et le droit de souscrire une offre alternative plus compétitive, dès lors qu'elle présente un niveau au moins équivalent de garanties. Si vous n'avez pu souscrire l'assurance de votre choix au moment de la demande de crédit, vous pouvez vous rattraper dans un deuxième temps grâce à la loi Lemoine. Le gain généré par le changement d’assurance emprunteur est suffisamment significatif dans la majorité des villes pour justifier pleinement la démarche. Non seulement, la délégation d’assurance de prêt immobilier permet d’acquérir des mètres carrés en plus, mais elle reste, dans de nombreuses situations, la solution pour optimiser son dossier. Le gain potentiel reste anecdotique à Paris à cause de la cherté de l’immobilier. Ailleurs, où le coût du mètre carré est entre 2 et 8 fois moins onéreux, vous pouvez financer entre 1,95 m2 (Nice) et près de 7,62 m2 (Saint-Etienne) supplémentaires en optant pour un contrat individuel auprès d’un assureur alternatif (profil 1). Grâce à l’économie sur l’assurance, vous pouvez acquérir la surface nécessaire pour une pièce destinée à accueillir des toilettes, voire une salle de bain. Avec un gain de 10 000€ grâce à l’assurance emprunteur, il est peut-être envisageable de viser un bien avec espace extérieur (jardin, balcon ou terrasse). Dans notre deuxième exemple, vous pouvez acheter entre 2,33 m2 (Paris) et 16,46 m2 (Saint-Étienne) supplémentaires, 9 m2 étant la surface moyenne d’une chambre standard et 12 m2 celle d’une cuisine. Quant au profil 3, compte tenu de la somme empruntée élevée, l’économie générée par la délégation d’assurance est colossale à 44 800€ si l'on retient l'option d'une quotité à 50% sur chaque tête. Elle permet de gagner jusqu’à 34 m2 (Saint-Étienne), soit la surface d’un studio, et près de 5 m2 à Paris. Vive la loi Lemoine ! L'assurance emprunteur, c'est le coût caché de votre crédit immobilier. On l'oublie, alors qu'elle pèse en moyenne entre 20% et 40% du coût global. Si vous n'avez pu souscrire à l'assurance de votre choix lors de votre demande de financement, la réglementation vous permet de changer de scénario en cours de prêt. La loi Lemoine donne l'opportunité tout emprunteur de renoncer à un contrat trop cher et/ou mal adapté dès la signature de l’offre de prêt, sans attendre une quelconque date d’échéance. La substitution du contrat se fait par une offre alternative à garanties équivalentes. Le changement d'assurance emprunteur permet d'optimiser tarifs et garanties. Le gain que vous pouvez réaliser grâce au changement d'assurance emprunteur est d’autant plus élevé que la somme empruntée est importante et que l'opération intervient rapidement après la signature de l'offre de prêt, le coût de l’assurance prêt immobilier tant calculé sur le capital restant dû.

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Immobilier printemps 2024 : prix en baisse dans les 20 plus grandes villes de France

Le marché immobilier est toujours à la peine et l’effet printemps se révèle bien frileux en 2024. Si la demande repart timidement, les prix restent orientés à la baisse comme en témoignent les chiffres du dernier baromètre SeLoger/Meilleurs Agents. La norme d’octroi du crédit immobilier demeure un frein à l’accès à la propriété, la baisse modérée des prix des logements n’étant pas suffisante pour resolvabiliser les ménages emprunteurs. Voici l’évolution des prix dans les 20 plus grandes villes de France et le point sur les contraintes réglementaires qui n’en finissent pas de peser sur le marché. Léger repli des prix de l’immobilier ancien Selon les données des portails SeLoger et Meilleurs Agents, les prix de l’immobilier ancien accusent une baisse moyenne de 0,9% depuis le début de l’année 2024 dans les 50 villes françaises qui comptent le plus d’habitants. Les valeurs reculent en moyenne de 0,3% pour les maisons et de 0,8% pour les appartements. Nous détaillons ici les prix des appartements et des maisons pour les 20 plus grandes d’entre elles. Prix moyen au mètre carré (prix net vendeur au 1er mai 2024) : Villes Prix appartements Évolution à 3 mois Prix maisons Évolution à 3 mois Paris 9 259 € -1,5 % 9 875 € N/A Marseille 3 544 € 1,1 % 4 607 € -0,2 % Lyon 4 782 € -2,6 % 5 865 € -1,4 % Toulouse 3 397 € -0,1 % 4 245 € 1,4 % Nice 5 122 € 2,1 % 7 192 € 4,7 % Nantes 3 511 € -2,4 % 4 288 € 2,3 % Montpellier 3 560 € -0,1 % 4 455 € 4,2 % Strasbourg 3 718 € -2,7 % 3 405 € -4,5 % Bordeaux 4 418 € 0,7 % 5 273 € 2,8 % Lille 3 549 € -2,4 % 3 164 € 1,2 % Rennes 3 942 € 2,1 % 5 095 € -4,5 % Toulon 3 310 € 2,7 % 4 142 € 1,2 % Reims 2 643 € 2,7 % 3 087 € 1,7 % Saint-Étienne 1 312 € -3,3 % 1 924 € 0,7 % Le Havre 2 193 € -3,5 % 2 586 € 1,3 % Dijon 2 536 € -0,4 % 3 352 € -1,0 % Grenoble 2 973 € -3,1 % 3 370 € -4,6 % Angers 3 128 € -0,2 % 33 17 € 2,5 % Villeurbanne 3 717 € -4,2 % 4 528 € -1,4 % Nîmes 2 195 € 4,0 % 2 784 € -0,5 % Source SeLoger/Meilleurs Agents À Paris, où la baisse des prix se poursuit sans interruption depuis un an, la tendance est très nette sur les 3 derniers mois, à -1,5%. Selon les projections des notaires, les prix devraient continuer à refluer d’ici l’été 2024 en Île-de-France, l’effet JO Paris 2024 sur l’immobilier n’étant pas encore visible, si tant est qu'il se produise. Des conditions de crédit immobilier toujours difficiles La tendance des prix immobiliers à la baisse indique que la demande manque de tonus. L’achat immobilier reste au rang des velléités pour bon nombre de ménages qui attendent un repli plus marqué des taux d’intérêts. Entre décembre 2021 et décembre 2023, le taux moyen sur 20 ans a plus que quadruplé, passant de 1% (hors assurance emprunteur et coût des sûretés) à 4,50%. La descente s’est amorcée en ce début d’année en raison de la stabilité des conditions monétaires en zone euro. Aujourd’hui, on s’endette sous les 4% sur 20 ans et le mouvement baissier devrait se poursuivre dans le sillage de la prochaine décrue des taux directeurs de la Banque Centrale Européenne, une première depuis juillet 2022. Pouvoir d’achat immobilier à la peine Toutefois, l’évolution des taux d’emprunt depuis février 2022 n’est pas compensée par une baisse des prix dans les mêmes proportions. Le pouvoir d’achat tarde à retrouver les niveaux d’il y a deux ans. Il s’améliore quand même d’un tiers par rapport à ce qu’il a perdu depuis début 2022 grâce à l’effet conjugué de la baisse des taux et des prix ces quatre derniers mois, et de la progression des revenus. Mais les faits sont têtus. Le marché du crédit immobilier s’enfonce dans la crise au premier trimestre 2024. La production de crédits à l’habitat est en retrait de -37% par rapport à mai 2023. Normes du HCSF : frein au crédit immobilier Si les prix immobiliers demeurent encore trop élevés, cette situation ne doit pas occulter l’obstacle récurrent mis en place par le régulateur depuis janvier 2021. La double limite du taux d’endettement à 35% des revenus nets (assurance emprunteur comprise) et de la durée de remboursement à 25 ans (sauf exception dans le neuf et l’ancien avec travaux où l’amortissement peut aller jusqu’à 27 ans) s’applique à tous les dossiers, quel que soit le niveau de solvabilité de l’emprunteur. Cela signifie qu’un ménage disposant de revenus confortables ne peut s’endetter au-delà de la norme, alors qu'il affiche un reste à vivre suffisant, car la banque ne peut s’affranchir de la règle. Les espoirs de voir enfin évoluer cette norme aberrante ont rapidement été douchés par le retrait fin avril d’une proposition de loi œuvrant dans ce sens. La réforme du crédit immobilier fait pschitt. La maison brûle et le Haut Conseil de Stabilité Financière regarde ailleurs.

Pouvoir d’achat : 2 lois pour réduire le coût de votre assurance emprunteur

Les taux d’emprunt sont orientés à la baisse depuis janvier, mais le coût du crédit immobilier reste bien supérieur à ce qu’il était il y a deux ans. Mettez les banques en concurrence pour gagner quelques points, et surtout, n'oubliez pas de négocier l’assurance emprunteur. Appuyez-vous sur la loi Lagarde et la loi Lemoine pour réduire cette dépense et améliorer votre pouvoir d’achat. Loi Lagarde ou le libre choix de l’assurance emprunteur Difficile d’échapper à l’assurance emprunteur quand on souhaite obtenir le financement de son projet immobilier. Bien que la souscription à l’assurance ne relève pas d’une obligation légale, la banque l’exige pour se prémunir contre les défauts de paiement. La réglementation encadre l’assurance emprunteur, en termes d’accès et de couverture minimale. Assurance emprunteur : double protection L’assurance vise à protéger la banque contre les défaillances de l’emprunteur victime d’un accident de la vie. En cas de décès, d’invalidité ou d’incapacité de travail, l’assurance prend en charge tout ou partie des mensualités. Le prêteur est remboursé et l’emprunteur soulagé du poids financier si ses ressources ne lui permettent pas d’assumer sa dette. L’assurance de prêt immobilier repose sur des garanties obligatoires qui couvrent le décès et la perte totale et irréversible d’autonomie, et sur des garanties facultatives (incapacité et invalidité, voire perte d’emploi), définies par la banque en fonction du profil de l’emprunteur et de la nature de son projet. L’assurance fait partie des frais imposés lors d’une demande de prêt. Au même titre que les intérêts, les frais de dossier et la garantie (hypothèque ou caution), elle est intégrée dans le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), indicateur du coût final du crédit immobilier. Choix du contrat d’assurance de prêt La banque peut-elle imposer son contrat d’assurance de prêt à l’emprunteur ? La réponse est catégorique : c’est non ! Depuis septembre 2010 et l’application de la loi Lagarde, la banque ne peut plus conditionner l’octroi du financement à la souscription à son assurance maison. Le libre choix du contrat est censé donner l’opportunité à l’emprunteur de comparer les offres afin de trouver une formule plus compétitive que celle de la banque. On parle alors de délégation d’assurance, à savoir faire appel à un prestataire concurrent pour garantir son prêt. À couverture au moins de même niveau, condition sine qua non pour que la banque accepte une assurance externe, les offres alternatives sont entre deux et quatre fois moins chères. Ce qui paraît simple sur le papier se révèle plus complexe sur le terrain en raison de la mauvaise grâce des bancassureurs à accepter la libéralisation du marché de l’assurance de prêt. Loi Lemoine ou le changement d’assurance de prêt facilité Le libre choix de l’assurance lors de la demande de prêt est toujours et encore difficile à mettre en œuvre. Les banques freinent toute tentative de délégation, contournant les dispositions réglementaires, voire en les bafouant. La solution est donc d’avoir la possibilité de changer de formule en cours de prêt. Le législateur introduit la loi Hamon en juillet 2014 : durant la première année du prêt immobilier, vous aviez le droit de résilier l’assurance et de la substituer par un contrat concurrent à niveau de garanties au moins équivalent. Le droit au changement a été élargi sur toute la durée de remboursement via l’amendement Bourquin de janvier 2018 : au-delà de la première année du prêt, l’assurance était substituable chaque année à date d’échéance. La délégation d’assurance ne progresse pas malgré cet arsenal réglementaire, les banques redoublant d’astuces pour contourner les lois, sans aucun scrupule à outrager les droits des emprunteurs. Les lois Hamon et Bourquin sont caduques depuis l’entrée en vigueur en 2022 d’un ultime dispositif. Changer d’assurance emprunteur à tout moment La loi Lemoine vient modifier la donne en autorisant tout emprunteur à changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment depuis le 1er septembre 2022. L’obstacle de la date d’échéance à respecter est enfin supprimé, les banques ne peuvent plus jouer sur cet élément pour contrer toute tentative de substitution. Vous pouvez désormais activer le levier de la concurrence quand vous le souhaitez, sans vous préoccuper du timing, pour payer votre assurance emprunteur au juste prix. En effet, l’illégale pression des banques en assurance emprunteur perdure. Depuis l’entrée en application de la loi Lemoine pour tous, en septembre 2022, la délégation d’assurance emprunteur en première intention cède du terrain : rares sont aujourd’hui les nouveaux crédits immobiliers à être couverts par une assurance alternative à celle de la banque. Le recours pour payer moins cher s’active dans un deuxième temps. Ménagez votre pouvoir d’achat en changeant de contrat Le changement d’assurance emprunteur permet d’optimiser tarifs et garanties. Sur le terrain financier, en substituant l’assurance bancaire par une formule externe à couverture au moins équivalente, vous pouvez réduire le coût de l’assurance jusqu’à 60%. Et qui dit assurance moins chère, dit crédit moins cher. À la question « vaut-il mieux renégocier le taux de crédit ou l’assurance emprunteur ? », la réponse penche plutôt pour l’assurance, les taux d’intérêts n’ayant pas encore reculé suffisamment. L’idéal serait de revoir les deux dépenses, mais pour rendre l’opération pertinente, il faudrait que le taux révisé ait baissé d’au moins 70 points de base par rapport au taux initial. L’assurance emprunteur ne dépend nullement du marché des taux. La baisse se joue sur le terrain de la concurrence, les offres alternatives étant jusqu’à trois fois moins chères que les contrats groupe bancaires. Exemple : Vous avez moins de 40 ans et êtes en bonne santé. Vous avez emprunté 250 000€ sur 20 ans au taux de 3,85% en avril 2024. Ce prêt est garanti par l’assurance bancaire au taux de 0,36% (taux moyen), soit une cotisation mensuelle de 75€ pour un coût total de 18 000€. En mai, vous comparez les offres et trouvez une assurance individuelle au taux de 0,09%. La cotisation tombe à 19€ par mois, et le coût total à 4 500€ : vous économisez 13 500€. Il suffit d’un geste simple pour économiser des centaines voire des milliers d’euros sur la durée restante de votre crédit : changer d’assurance emprunteur. Faites-vous accompagner par un courtier pour bien appréhender l’étendue des garanties et sélectionner le contrat compétitif qui répond aux exigences de la banque et à votre situation.

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